משרד עורכי דין עדי כהן מלווה ומייצג קבוצות רכישה בישראל, תוך מתן הכוונה וייעוץ החל משלבי ההתאגדות והתכנון, וליווי משפטי מקיף אל מול כלל הגורמים הנדרשים לצורך קידום הפרויקט והבנייה, ועד לסיומו בהצלחה. צוות המשרד בראשות עורכת הדין עדי כהן מביא ידע נרחב, ניסיון והיכרות מעמיקה עם התהליך, האתגרים והסוגיות שצפויים במהלכו, מגוון כלים מקצועיים ומערך קשרים אל מול הרשויות והמוסדות, לקידום יעיל ולהצלחתה של כל קבוצת רכישה המיוצגת על ידי המשרד

מהי קבוצת רכישה

קבוצת רכישה היא יוזמה נדל"נית שנועדה להוזיל את עלויות הבנייה ו/או הרכישה של נכס מגורים בנוי. הקבוצה פועלת בליווי עורך דין קבוצת רכישה המתמחה בענף הנדל"ן ובתחום זה בפרט, ובאמצעות התאגדות של קבוצת אנשים לכוח קנייה, פועלת לרכישת קרקע זמינה לבנייה, ההליך הבירוקרטי הנדרש להפקת היתרים מתאימים וקידום בנייה בפועל של בניין מגורים משותף.

• בין היתרונות של קבוצת רכישה:
• כוח קנייה ומיקוח להוזלת עלויות.
• שליטה בסטנדרט הבנייה ובאיכות הבנייה.
• חיסכון בעלויות התיווך של יזם/חברת נדל"ן על ידי העסקה ישירה של גורמים מקצועיים.
• שליטה בבחירת השכנים ויצירת קהילה.

קיימות מספר פלטפורמות להתאגדות מסוג זה, בניהן קבוצת רכישה המאגדת בין בעלי זכויות קיימים בקרקע, לצורך בנייה משותפת, הקמת קבוצת רכישה על פי סביבת מגורים ומאפיינים נוספים, איתור מועמדים מתאימים וחיפוש אחר קרקע מתאימה לבנייה, הצטרפות לקבוצת רכישה קיימת לפני רכישת קרקע או אחריה.

מהו תפקידו של עורך דין קבוצת רכישה

עורך דין קבוצת רכישה הוא עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין, אשר מתמחה בליווי קבוצות רכישה, בין אם בייצוג יזמים ומקימים של קבוצות כאלה, בליווי הגוף המייצג של הקבוצה לאורכו של הפרויקט, ובין אם בייעוץ, ליווי וייצוג של מתעניינים המבקשים לחבור לקבוצת רכישה מתאימה.

עוד קבוצת רכישה אשר מלווה אדם פרטי בדרכו להשתלב בקבוצת רכישה יסייע ויגן על האינטרסים של לקוחותיו, באמצעות בחינת הכדאיות, היתרונות והסיכונים, שמציעה הקבוצה:

מעמד הקרקע

עורך דין קבוצת רכישה יערוך בדיקות מקדימות הנוגעות למעמד הקרקע שנרכשה או שמתוכננת להירכש על ידי הקבוצה. הבדיקות יתמקדו בבעלי הזכויות בקרקע, רישום הבעלות, האפשרות להעברת הקרקע בטאבו עם הרכישה, ייעוד הקרקע אל מול מנהל מקרקעי ישראל, רישום הקרקע בתב"ע העירונית כקרקע צהובה אשר ניתן יהיה לקבל היתר בנייה בעבורה כמו גם אחוזי בנייה מקסימליים שניתן יהיה לממש על הקרקע והתאמתם לגודל הקבוצה והפרויקט.

עורך דין קבוצת רכישה יוודא גם כי הקרקע המוצעת מצויה תחת דו"ח שמאות ושוויה נקבע על ידי שמאי מקרקעין.

הצטרפות והתחייבות לקבוצת רכישה ללא ביצוע הבדיקות האמורות, עשויה להוביל לעיכובים, להוצאות גבוהות מן המתוכנן ואף להפסדים כספיים, בשל רכישת קרקע אשר אינה מיועדת לבנייה או קרקע המצויה תחת שעבוד, הערות אזהרה, סכסוכי יורשים ומגבלות אחרות.

יוזם ומארגן הקבוצה, חברים בקבוצה

בהשתלבות בקבוצת רכישה קיימת או מתהווה, חשוב לבחון בקפדנות את זהות חברי הקבוצה והעומד בראשה. ההליך השיתופי שטומנת בחובה קבוצת רכישה כרוך בתקשורת מרובה, מעורבות וקבלת החלטות משותפות הנוגעות למאפייני המבנה, הסטנדרטים, אופן ניהול התקציב, בחירת נותני השירות וצוותי הבנייה והחלטות רבות נוספות.

חשוב להכיר את המארגנים והחברים בקבוצה, תפיסתם ועמדותיהם בכל הנוגע למאפייני הבינוי וההתנהלות, היכולת להתנהל מולם באופן מכבד, פתוח ורציונלי, ובאופן רחב יותר התאמה למרקם הקהילתי אליו שואפים המיועדים להצטרף לקבוצה. בשלב זה נבחן את המרקם החברתי, מעמד סוציואקונומי, קבוצת גיל וסטטוס משפחתי, אורח חיים דתי/חילוני/מסורתי, של מי שעתידים להיות השכנים המתגוררים לצידנו.

• יש לציין כי גם בחירת החברים באופן מדויק אינה מהווה אסמכתא לשליטה במרקם החברתי של הבניין העתיד לקום, שכן יגיע השלב בפרויקט המאפשר לכל חבר בקבוצה למכור את הדירה לכל רוכש פוטנציאלי, ללא צורך בהסכמת חברי הקבוצה/השכנים.

חשוב אף יותר לבדוק כי מארגני הקבוצה והחברים בה מחזיקים בביטחונות המתאימים, ולהעמיד את חלקם בעלויות הקרקע והבנייה, הן באמצעות הון עצמי נדרש והן באמצעות זכאות לגיוס מימון. בדיקות כלכליות ובדיקות יכולת הן בדיקות חשובות, המסייעות לזהות יוזמות שנועדו להעמיס על המצטרפים עלויות יחסיות גבוהות יותר, יזמים המפריחים הבטחות ללא כיסוי וסיכונים מיותרים.

גורם נוסף שחשוב לבדוק הוא תמורה כזו או אחרת שמבקש היוזם ומארגן הקבוצה, בתמורה לפעילותו. במקרים רבים היוזם יראה עצמו כחבר שווה בקבוצה לעניין התמורות והחלוקה, ובמקרים אחרים עשוי היוזם לבקש לעצמו זכויות יתר הן במעמד קבלת ההחלטות והן בקבלת הטבות כלכליות, באמצעות פטור מהוצאות מסוימות, או תשלום חלק יחסי קטן יותר, שיהוו תמורה למאמציו.

חשוב לציין כי על פי חוק אין כל מניעה לתמורה או הטבה כזו או אחרת שגוזר לעצמו היזם/מארגן הפרויקט, ויחד עם זאת יש לבחון את התמורה במבוקשת בהסכם ההתקשרות, גבולותיה אל מול מחויבות המארגן, להבטחת הוגנות ושקיפות כלפי המצטרפים לקבוצה.

עורך דין קבוצת רכישה – היתכנות כלכלית וכדאיות

קבוצת רכישה עשויה להיות הרפתקה כלכלית מאתגרת, שעשויה להוביל לחיסכון בן 20%-25% ביחס לעלות דירה קיימת ברכישה מקבלן. יחד עם זאת, החיסכון הצפוי דורש תכנון כלכלי קפדני, המנוהל בידי גורמים מקצועיים מנוסים, ומביא בחשבון מגוון עלויות ומשתנים.

על מנת לבחון את ההיתכנות הכלכלית ולזהות מוקשים וסיכונים שעשויים להפוך את ההשקעה לבור של הוצאות נטול קרקעית, יבחן עורך הדין את התכנית הכלכלית של הפרויקט לעומקה, ולא יסתפק במצגת הפרסומית.

• בין הנתונים שחשוב לבחון:
• מסמך אומדן עלויות
• הסכם מול עורך דין קבוצת רכישה שיעניק ליווי וייעוץ משפטי לקבוצה ולטובת כלל חבריה.
• נתוני מדידה ותשריט חלוקה של הקרקע
• תכנית הנדסית/אדריכלית ו/או מפרט טכני בסיסי של המבנה הצפוי לקום.
• דו"ח כלכלי
• פירוט שמאות חתום על ידי שמאי מקרקעין- לאימות שווי הקרקע
• דמי סיחור
• פירוט התחייבויות, מקדמות ופעימות תשלום
• וידוא מנגנון העברת תשלומים באמצעות חשבון נאמנות

מסמכים אלו יפרטו את העלויות הצפויות, לרבות עלויות חריגות, על פי שווי השוק של השירותים השונים ובצירוף הצעות מחיר של ספקים ונותני שירות אשר יידרשו ליישום הפרויקט.

לצד הללו יבצע עורך הדין בדיקות שנועדו לאתר ניגוד עניינים בין מארגנים, חברים בקבוצה, נותני שירות פוטנציאליים, לשלילת התקשרויות שעיקרן אינו טובת הקבוצה.

הסכם התקשרות

עם סיום הבדיקות האמורות וככל שישנה רלוונטיות ורצון להתקדמות, יהיה אחראי עורך הדין המייצג את לקוחותיו המצטרפים לפרויקט על בחינת הסכם ההתקשרות והחוזה המחייב אל מול הקבוצה, לבחינת ההתחייבויות והתמורות, הביטחונות המוצעים, היקף המעורבות והסמכויות של כל משתתף ומעמדו באופן קבלת ההחלטות, מהות ההתחייבות ואופן השחרור ממנה במידת הצורך, סנקציות המוטלות בגין הפרות ועוד.

חשוב לציין כי החתימה על ההסכם מחייבת את המצטרפים לפרק זמן שאינו מבוטל, שכן נקודות היציאה ואפשרויות המכר של הזכויות עשויות לקום רק בשלבים המתקדמים של הפרויקט.

עורכת הדין עדי כהן וצוות המשרד עוסקים בייצוג וליווי של קבוצות רכישה, יזמים ופרטיים המעוניינים להשתלב בקבוצות קיימות, ומעמידים לרשותם מעטפת נרחבת של שירותים, ידע וניסיון, תוך הגנה על האינטרסים של לקוחות המשרד בכל מעמד, בצורה הטובה ביותר ותוך היכרות מעמיקה עם נבכי התכנון והבנייה, המיסוי ותקנות ממשלתיות ומקומיות רלוונטיות לקידום ההליך.