עסקאות מקרקעין הינן עסקאות בהיקף פיננסי גבוה, אשר מחייבות התנהלות חוזית, בירוקרטיה ורישום, חובות מס ודיווח, וטומנות בחובן סיכונים רבים, מה שמצריך ליווי מקצועי לאורך התהליך כולו, על ידי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, המביא היכרות עם הסביבה והרשויות, לצד ניסיון וידע נרחב בענף הנדל"ן.
עורכת הדין עדי כהן מעמידה לרשות לקוחותיה מעטפת שירותים מקצועיים, התמחות מקצועית וניסיון רב בליווי עסקאות נדל"ן, החל מעריכת הסכמי, מכירה ורכישת דירה יד שניה , וכלה בעסקאות יד ראשונה מקבלן, עסקאות התחדשות עירונית, עסקאות נדל"ן מסחרי, רכישת מגרשים ותכנון בנייה ועסקאות נדל"ן מורכבות כגון קומבינציה ויזמות פרטית.
משרד עורכי דין עדי כהן מתמחה בדיני המקרקעין עם ניסיון של שני עשורים בליווי עסקאות נדל"ן, תוך הענקת ליווי אישי, קפדני וזמין משלב הבדיקה הראשונית ועד לרישום הסופי. משרדנו מעניק שירותי ייעוץ בתכנון מס לפני רכישה תוך שימת דגש על ראייה אסטרטגית, זיהוי סיכונים מראש וניהול מו"מ משפטי חכם שמגן על האינטרסים של הלקוח.
עורך דין בתחום המקרקעין – חשיבותו בליווי וייעוץ בעסקאות נדל"ן
רכישת דירה יד שנייה
עסקאות מקרקעין הנוגעות לדירות מיד שנייה מפגישות בין מוכרים לקונים פוטנציאליים, אנשים פרטיים לרוב, המממשים את העסקה לצרכיהם האישיים, ולמעשה חותמים על עסקה בסדר גודל כספי הגדול ביותר בחייהם.
בשל החשיבות הכלכלית והמשפטית של עסקאות מסוג זה, ליווי של עורך דין מקרקעין הוא חיוני. עורך דין המתמחה בתחום יבטיח כי כל שלבי העסקה – החל מבדיקת מצבו המשפטי של הנכס ועד רישום הבעלות בטאבו – יתבצעו באופן תקין, תוך הגנה מלאה על זכויות הלקוח.
ההסכמות העקרוניות עם המוכר לאחר איתור דירה אשר עונה על הצורך ועומדת בתקציב, מהוות את תחילתה של הדרך, הדורשת מעורבות מקצועית של עורך דין מקרקעין. בטרם ההתחייבות יש לבצע מספר בדיקות הנוגעות לנכס ולבעליו, לאופן רישום הנכס בטאבו, לזכויות הרשומות על הנכס, חובות או מגבלות החלות עליו, חריגות בנייה ו/או צווי פינוי/הריסה ועוד.
בשלב הבא, לאחר אימות ווידוא כי הנכס רשום בבעלות המוכרים, נקי מהתחייבויות וממגבלות וניתן להעברה בטאבו, עורך דין מקרקעין יסייע בהסדרת תנאי ההסכם אל מול המוכרים, מעבר למחיר הנכס. תנאים אלו יתייחסו למועד פינוי הנכס וקבלתו, למועדי התשלום בפעימות אשר יבטיחו העברת תשלום מתועדת, בהתאם להתקדמות העסקה, כאשר את חלקו העיקרי של הסכום נעביר עם קבלת הנכס.
רכישת דירה יד ראשונה – מקבלן
רכישת דירה חדשה "על הנייר" היא הזדמנות גדולה – אך גם כוללת סיכונים משפטיים וכלכליים שרבים מהרוכשים אינם מודעים אליהם. משרדנו מתמחה בייצוג רוכשים בעסקאות מקבלן, עם ניסיון רב בליווי מאות עסקאות נדל"ן מורכבות מכל הסוגים.
במסגרת ייצוג לקוח ברכישת דירה יד ראשונה, יוודא משרדנו בראש ובראשונה את הערבויות והבטוחות שמקבל הרוכש. האם הקבלן עומד בדרישות חוק המכר? יוודא כי מובטחת לרוכש הגנה כספית אמיתית וטובה. בנוסף, יעמול משרדנו להתאים את חוזה המכר באופן שישמור על זכויות הלקוח, ינתח מקצועית את המפרט הטכני שמתקבל מהקבלן ויוודא כי מה שהובטח נמסר בפועל, יוודא פיצוי לרוכש במקרה של איחור במסירה, ידווח את העסקה לרשות המיסים ויעניק ייעוץ משפטי גם לאחר קבלת הדירה להבטחת תיקון ליקויים בתקופת הבדק והאחריות.
ייצוג ברכישת דירה יד ראשונה הינו תחום ייחודי הדורש ידע משפטי משולב של הבנה רגולטורית וגם ניסיון מעשי מול קבלנים, רשויות ויזמים. ידוע כי חוזי קבלן הם חוזים אחידים, אך כל רוכש,3 עבור משרדנו, הוא עולם ומלואו, ומשרדנו יעניק שירות משפטי אישי אשר יגן עליו באופן אישי.
עסקת קומבינציה
עסקת קומבינציה היא מהלך מורכב ועתיר פוטנציאל – אבל גם כזה שמחייב ליווי משפטי מדויק, יצירתי ואסטרטגי. משרדנו מתמחה בליווי עסקאות קומבינציה, הן מצד בעלי הקרקע והן מצד יזמים, עם ניסיון מוכח בהובלת עסקאות מורכבות משלב המו”מ ועד למסירה ורישום.
ניסיון משרדנו בתחום זה הינו עתיר שנים כאשר במסגרת ייצוג בעסקת קומבינציה, יבדוק משרדנו את מבנה העסקה – קומבינציה בשווה כסף או בשווה שטח? משרדנו יבדוק את המודל הכלכלי והמשמעויות המשפטיות של כל בחירה.
עוד תיבדקנה זכויות קניין ותכניות בניין עיר – בדיקת סטטוס תכנוני, היתכנות לבנייה, מגבלות תכנון ועיקולים
משרדנו יידאג לנסח חוזה מפורט וברור – ניסוח הסכם שמגדיר היטב את שלבי הביצוע, לוחות הזמנים, חלוקת הסיכונים והתמורות ויעניק הגנות לבעל הקרקע – ערבויות, בטוחות, מנגנוני פיקוח על שלבי הבנייה וזכויות לפיקוח שוטף
משרדנו מתמחה במיסוי מקרקעין ועל כן יעניק תכנון מס, לעסקה – ייעוץ מס מבעוד מועד: מס שבח, מע”מ שירותי בניה, מע"מ בגין העסקה, היטלים והשלכות עתידיות
ליווי משרדנו הינו עד לתום העסקה, רישום ותשלומים – ליווי בהשלמת הרישום בלשכת רישום המקרקעין, מיסוי מקרקעין ורשויות מקומיות
הערך המוסף שמעניק משרדנו הוא-
✔ הבנה עמוקה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה ומיסוי
✔ ליווי משפטי אסטרטגי – עם יכולת לזהות הזדמנויות, לנהל מו”מ ולבנות הסכמים חזקים ומאוזנים
✔ ניסיון מוכח מול רשויות, שמאים, יזמים ובעלי קרקעות
פינוי דייר בהסכם שכירות תביעות פינוי השכרה
משרדנו מתמחה בייצוג בתביעות פינוי (סילוק יד) במסלול מהיר ויעיל על פי חוק.
קרוב ל- 4,000 תביעות לפינוי מושכר מוגשות לבתי המשפט בישראל בשנה, מספר המצביע על גידול של 38% בהיקף התביעות בשנים 2022-2023.
תביעות אלו מוגשות על ידי בעלי דירות, כנגד שוכרים המתגוררים בדירה שבבעלותם, ומסרבים להתפנות בטענות שונות. דרישת הפינוי עשויה לנבוע מעילה מוכחת ומוצקה דוגמת אי תשלום שכר הדירה, או מסיבות הדורשות כניסה לעובי הקורה וחובת הוכחה, דוגמת פינוי מושכר תחת חוזה בשל הפרות של הסכם השכירות כביכול.
במקרים כאלה, ליווי של עורך דין מקרקעין הוא קריטי, שכן מדובר בהליך משפטי שעלול להתארך ולגרום לנזק כספי משמעותי לבעל הנכס. משרדנו, המנוסה בתחום יוכל לנהל את ההליך בצורה היעילה ביותר, להבטיח אכיפת ההסכם ולהגן על זכויותיו של בעל הדירה מול השוכר.
גם שוכרי הדירות עשויים למצוא את עצמם חסרי אונים אל מול בעל דירה אשר אינו מקיים את תנאי החוזה, לא מטפל בתקלות ובתחזוקת הדירה כמתחייב, מממש או מסרב להשיב בטחונות שניתנו במעמד הכניסה לנכס, פועל באופן בלתי סביר תוך פגיעה בזכות השוכרים לפרטיות ועוד.
הרבה מתביעות של פינוי דייר נמנעות בזכות חוזה שכירות מנוסח היטב בליווי בטחונות ראויים כגון ערבות בנקאית וערבים.
עריכת הסכם שכירות לדירה בליווי עורך דין מקצועי חשובה ומשרתת הן את האינטרס של בעל הנכס והן את האינטרס של השוכרים. עורך דין מקרקעין, אשר מכיר את הסוגיות, האתגרים ותנאי השוק באזור, יוכל לכוון ולסייע למיוצגו, להציף ולעגן באופן חוזי ומחייב, לרבות קבלת בטחונות לקיום החוזה, באופן הוגן ותוך הגנה מיטבית על האינטרסים של המיוצגים וכן לייצג בעלי דירות ושוכרים בהליכים משפטיים לפינוי.
מכירת דירה עם דייר בשכירות
בעלי נכסים רבים טועים לחשוב כי לא ניתן למכור את דירתם בעודה מושכרת לדיירים, וממתינים פרקי זמן ממושכים, ואף מפספסים הזדמנויות מכירה אטרקטיביות עקב כך. ניתן בהחלט להוציא למכירה ואף למכור דירה אשר מתגוררים בה שוכרים, תוך הגנה על זכויותיהם, וניהול העסקה בשקיפות אל מול הרוכשים.
עורך דין מקרקעין יוכל לסייע לבעלי נכסים להבין את זכויותיהם המשפטיות ולבחון את האפשרויות המשפטיות העומדות בפניהם. מכירת דירה אשר מושכרת תחת חוזה מצריכה בחינה של הסכם השכירות ומועד סיומו, לרבות קיומה של אופציה המאפשרת לשוכרים לבחור ולהאריך את החוזה באותם תנאים או בתנאים דומים, בהתאם למעוגן בחוזה השכירות מולם.
חשוב ליידע את השוכרים על כוונת המכירה ופרסום הנכס, ולגייס את שיתוף הפעולה שלהם בהצגת הנכס למתווכים ו/או קונים פוטנציאליים, בטווחי זמן קבועים וסבירים, תוך שמירה על זכותם לפרטיות.
עם הצגת הנכס וההתנהלות אל מול מתעניינים, ככל שמדובר בשכירות העתידה להסתיים בפרק זמן קצר (לרוב עד 6 חודשים), ניתן לקבוע מועד זה כמועד המסירה, וליידע את השוכרים כבר בשלב זה כי לא תתאפשר הארכה נוספת של ההסכם, אלא אל מול הרוכש העתידי ובכפוף להסכמתו.
במידה ומועד סיום החוזה מול השוכרים רחוק, ו/או כולל אופציה, יש לבחון ולהחליט כיצד ניתן ליישם את העסקה תוך שמירה על זכויות השוכרים. ליווי של עורך דין מקרקעין מבטיח שהעסקה תנוהל באופן מקצועי, תוך התחשבות בזכויות כל הצדדים, מניעת מחלוקות עתידיות והבטחת מעבר חלק של הנכס לרוכש החדש.
בין האפשרויות העומדות בפני בעל הנכס:
1: פינוי בהסכמה – הגעה להסכמה עם השוכרים לפינוי מוקדם של הנכס. ייתכנו מקרים שבהם הצעה כזאת תתאים ותשרת את השוכרים, מה שיקל על החתמתם על מסמך מתאים, ובמקרים אחרים לעתים יהיה צורך לשקול פיצוי מסוים. בכל מקרה, את ההסכמות האמורות חשוב לעגן בחוזה בין בעל הנכס לשוכרים, שימנע התנגדויות ותביעות בעתיד.
כדי להבטיח כי ההסכמות מנוסחות כראוי וניתנות לאכיפה משפטית, מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין , אשר יוודא שכל הסעיפים מתאימים לחוק ומגנים על האינטרסים של בעל הנכס.
2.העברת הסכם השכירות – אפשרות שניה היא למכור את הנכס לקונים המעוניינים בדירה להשקעה לצורך השכרתה, ובמקרה כזה הימצאות השוכרים אף תהווה יתרון. הסכם מכירת הנכס ילווה בנספח הכולל את הסכמת הרוכש למימוש כלל ההתחייבויות כלפי השוכרים עד תום מועד השכירות, ולהעביר לידו את כלל הביטחונות והתשלומים של השוכרים, החל ממועד מסירת הנכס המוסכם.
עסקאות מסוג זה חשוב במיוחד לבחון בקפידה בליווי עורך דין מקרקעין מיומן ומנוסה, שיסייע בבחינת ההתחייבות הקיימות, הגנה על בעל הנכס מפני הפרות, וקידום מכירת הדירה תוך שמירה על האינטרסים של המוכר על הצד הטוב ביותר.
עשוי לעניין אותך תחומי ההתמחות:
לסיכום
בתחום המקרקעין, בין אם מדובר ברכישת דירה, מכירה, השכרה או פרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית, וקומבינציה משרדנו הוא הגורם המרכזי שמבטיח תהליך חלק, בטוח ומשתלם. עורכת הדין עדי כהן מביאה ניסיון עשיר, ידע מעמיק והבנה משפטית נרחבת בעולם המקרקעין, תוך הקפדה על הגנה משפטית מלאה לכל לקוח וליווי אישי לכל אורך הדרך.
✔ ניסיון מקצועי רב-שנים בליווי עסקאות נדל"ן פרטיות ומסחריות
✔ התמחות בהתחדשות עירונית, תמ"א 38, קבוצות רכישה וליטיגציה נדל"נית
✔ ייעוץ וליווי משפטי מקיף – משלב הבדיקות המקדימות ועד רישום הזכויות הסופי
מחפשים עורך דין נדל"ן מנוסה?
המשרד של עו"ד עדי כהן עומד לרשותכם לייעוץ, ליווי וייצוג משפטי מקצועי בעסקאות נדל"ן מכל סוג. אנו דואגים לזכויות שלכם, ומעניקים לכם שקט נפשי בתהליך כה משמעותי.
📍 המשרד מקבל קהל בכתובת: שד' נים 2, עזריאלי ראשונים, ראשון לציון.
📞 לתיאום פגישה וקבלת ייעוץ משפטי – צרו קשר עוד היום! – 03-9413741
