עורכת הדין עדי כהן מעמידה לרשות לקוחותיה מעטפת שירותים מקצועיים, התמחות מקצועית וניסיון רב בליווי עסקאות נדל"ן ומקרקעין, החל מעריכת הסכמי שכירות, מכירה ורכישת דירה, וכלה בעסקאות התחדשות עירונית, עסקאות נדל"ן מסחרי, רכישת מגרשים ותכנון בנייה ועסקאות נדל"ן מורכבות בתחומים נוספים

עסקאות מקרקעין ונדל"ן במרכז הארץ הן עסקאות בהיקף פיננסי גבוה, אשר מחייבות התנהלות חוזית, בירוקרטיה ורישום, חובות מס ודיווח, וטומנות בחובן סיכונים רבים, מה שמצריך ליווי מקצועי לאורך התהליך כולו, על ידי עורך דין מקרקעין במרכז, המביא היכרות עם הסביבה והרשויות, לצד ניסיון וידע נרחב בענף הנדל"ן.

חשיבות ליווי וייעוץ של עורך דין מקרקעין במרכז בעסקאות נדל"ן

השכרה/שכירת דירת מגורים

קרוב ל- 4,000 תביעות לפינוי מושכר מוגשות לבתי המשפט בישראל בשנה, מספר המצביע על גידול של 38% בהיקף התביעות בשנים 2022-2023.

תביעות אלו מוגשות על ידי בעלי דירות, כנגד שוכרים המתגוררים בדירה שבבעלותם, ומסרבים להתנות בטענות שונות. דרישת הפינוי עשויה לנבוע מעילה מוכחת ומוצקה דוגמת אי תשלום שכר הדירה, או מסיבות הדורשות כניסה לעובי הקורה וחובת הוכחה, דוגמת פינוי מושכר תחת חוזה בשל הפרות של הסכם השכירות כביכול.

למרות שאחוז גבוה מתביעות בעלי הדירות עומד במבחן בית המשפט אשר פוסק לטובתם, הנזק אשר נגרם לבעל הנכס עשוי להיות גבוה באופן ניכר, לאור הליכים משפטיים העשויים להיגרר מספר שנים.

גם שוכרי הדירות עשויים למצוא את עצמם חסרי אונים אל מול בעל דירה אשר אינו מקיים את תנאי החוזה, לא מטפל בתקלות ובתחזוקת הדירה כמתחייב, מממש/מסרב להשיב בטחונות שניתנו במעמד הכניסה לנכס, פועל באופן בלתי סביר תוך פגיעה בזכות השוכרים לפרטיות ועוד.

עריכת הסכם שכירות לדירה בליווי עורך דין מקצועי חשובה ומשרתת הן את האינטרס של בעל הנכס והן את האינטרס של השוכרים. עורך דין נדל"ן במרכז אשר מכיר את הסוגיות, האתגרים ותנאי השוק באזור, יוכל לכוון ולסייע למיוצגו, להציף ולעגן באופן חוזי ומחייב, לרבות קבלת בטחונות לקיום החוזה, באופן הוגן ותוך הגנה מיטבית על האינטרסים של המיוצגים.

רכישת דירה יד שנייה

עסקאות מקרקעין הנוגעות לדירות מיד שנייה, מפגישות בין מוכרים לקונים פוטנציאלים, אשר לרוב הם אנשים פרטיים המממשים את העסקה לצרכיהם האישיים, ולמעשה חותמים על עסקה בסדר גודל כספי הגדול ביותר בחייהם.

ההסכמות העקרוניות עם המוכר לאחר איתור דירה אשר עונה על הצורך ועומדת בתקציב, מהוות את תחילתה של הדרך, הדורשת מעורבות מקצועית של עורך דין מקרקעין במרכז (או בהתאם לאזור המגורים כמובן). בטרם ההתחייבות יש לבצע מספר בדיקות הנוגעות לנכס ולבעליו, לרישום הנכס בטאבו, לזכויות הרשומות על הנכס, חובות או מגבלות החלות עליו, חריגות פנייה ו/או צווי פינוי/הריסה ועוד.

בשלב הבא לאחר אימות ווידוא כי הנכס מצוי בבעלות המוכרים, נקי מהתחייבויות וממגבלות וניתן להעברה בטאבו, יש להסדיר אל מול המוכרים את תנאי ההסכם, מעבר למחיר הנכס. תנאים אלו יתייחסו למועד פינוי הנכס וקבלתו, למועדי התשלום בפעימות אשר יבטיחו העברת תשלום מתועדת, בהתאם להתקדמות העסקה, כאשר את חלקו העיקרי של הסכום נעביר עם קבלת הנכס.

מכירת דירה מושכרת

בעלי נכסים רבים טועים לחשוב כי לא ניתן למכור את דירתם בעודה מושכרת לדיירים, וממתינים פרקי זמן ממושכים, ואף מפספסים הזדמנויות מכירה אטרקטיביות עקב כך. ניתן בהחלט להוציא למכירה ואף למכור דירה אשר מתגוררים בה שוכרים, תוך הגנה על זכויותיהם, וניהול העסקה בשקיפות אל מול הרוכשים.

מכירת דירה אשר מושכרת תחת חוזה, מצריכה בחינה של הסכם השכירות ומועד סיומו, לרבות קיומה של אופציה המאפשרת לשוכרים לבחור ולהאריך את החוזה באותם תנאים או בתנאים דומים, בהתאם למעוגן בחוזה השכירות מולם.

חשוב ליידע את השוכרים על כוונת המכירה ופרסום הנכס, ולגייס את שיתוף הפעולה שלהם בהצגת הנכס למתווכים ו/או קונים פוטנציאליים, בטווחי זמן קבועים וסבירים ותוך שמירה על זכותם לפרטיות.

עם הצגת הנכס וההתנהלות אל מול מתעניינים, ככל ומדובר בשכירות העתידה להסתיים בפרק זמן קצר (לרוב עד 6 חודשים), ניתן לקבוע מועד זה כמועד המסירה, וליידע את השוכרים כבר בשלב זה כי לא תתאפשר הארכה נוספת של ההסכם, אלא אל מול הרוכש העתידי ובכפוף להסכמתו.

במידה ומועד סיום החוזה מול השוכרים רחוק, ו/או כולל אופציה, יש לבחון ולהחליט כיצד ניצן ליישם את העסקה תוך שמירה על זכויות השוכרים.

בין האפשרויות העומדות בפני בעל הנכס:

1.פינוי בהסכמה – הגעה להסכמה עם השוכרים לפינוי מוקדם של הנכס. ייתכנו מקרים שבו הצעה כזאת תתאים ותשרת את השוכרים מה שיקל על החתמתם על מסמך מתאים, ובמקרים אחרים לעתים יהיה צורך לשקול פיצוי מסוים. בכל מקרה את ההסכמות האמורות חשוב לעגן בחוזה בין בעל הנכס לשוכרים, שימנע התנגדויות ותביעות בעתיד.

2.העברת הסכם השכירות – אפשרות שניה היא למכור את הנכס לקונים המעוניינים בדירה להשקעה לצורך השכרתה, ובמקרה כזה הימצאות השוכרים אף תהווה יתרון. הסכם מכירת הנכס ילווה בנספח הכולל את הסכמת הרוכש למימוש כלל ההתחייבויות כלפי השוכרים עד תום מועד השכירות, ולהעביר לידו את כלל הביטחונות והתשלומים של השוכרים, החל ממועד מסירת הנכס המוסכם.

עסקאות מסוג זה חשוב במיוחד לבחון בקפידה בליווי עורך דין מקרקעין מיומן ומנוסה, שיסייע בבחינת ההתחייבות הקיימות, הגנה על בעל הנכס מפני הפרות, וקידום מכירת הדירה תוך שמירה על האינטרסים של המוכר על הצד הטוב ביותר.

עורך דין מקרקעין במרכז – מכירת דירות קבלן בהתחדשות עירונית

פרויקטים מסוג התחדשות עירונית דוגמת: פינוי בינוי ותמ"א 38/2, מבוססים על השקעת היזם בפרויקט, בתמורה לזכויות בקרקע ולאחוזי בנייה מוגדלים, שיאפשרו לו להעמיד דירות מגורים נוספות, ולגזור מהן את הרווח בעבור הפרויקט כולו. במסגרת הפרויקט היזם לוקח על עצמו מחויבויות רבות, הן אל מול הרשויות והן אל מול בעלי הדירות, וזקוק לליווי משפטי קפדני, של עורך דין מנוסה ובקיא בפרטי החוק והפסיקה, בתקנות ובהתנהלות אל מול הרשויות.

הליווי המשפטי יכלול בדיקות היתכנות וכדאיות, גיוס היתרים וקידום צו הכרזה במקרה של פינוי בינוי, גיוס הסכמת דיירים, ניהול משא ומתן, עריכת חוזים מול בעלי הזכויות והנכסים, ליווי אל מול מוסדות פיננסיים וגיוס ליווי בנקאי, טיפול בסוגיות משפטיות, אי הסכמות ובעיות שעולות במהלך הפרויקט, ועד לסיום הפרויקט, רישום הזכויות מחדש לאחר חלוקת הקרקע, וליווי משפטי במכירת הדירות החדשות המצויות בבעלות הקבלן.

עורכת דין עדי כהן מספקת שירותים אלו ושירותים רבים נוספים בתחום הנדל"ן, המקרקעין והמיסוי, במקצועיות, במסירות ותוך הצבת לקוחותיה בראש סדר העדיפויות, וניצול כל הכלים המצויים בחוק לטובת קידום ענייניהם.

ייצוג יזמים וקבלנים בפרוייקטים של תמ"א 38, פינו בינוי החל בתחילת ההתקשרות לרכישת הקרקע ועד למכירת הדירות.