משרד עורכי דין עדי כהן מציג:
שירותי עורך דין התחדשות עירונית ליזמים ולדיירים.
ליווי הליכי התחדשות עירונית, החל משלב בדיקת ההיתכנות, גיוס ההיתרים הנדרשים להנעת הפרויקט, גיוס הסכמת דיירים, ניהול משא ומתן למיצוי זכויות מיטבי, עריכת חוזים, ליווי שוטף וניהול כלל הסוגיות הבירוקרטיות והמשפטיות במהלך הפרויקט, ועד לסיומו בהצלחה.
עורך דין התחדשות עירונית – מהי התחדשות עירונית
התחדשות עירונית היא יוזמה משולבת של רשויות המדינה, שנועדה להגדיל את היצע הדירות על גבי קרקעות קיימות ובנויות, לשפר ולחדש את המרקם העירוני, הנראות והתשתיות, ולהחליף מבנים ישנים שנבנו על פי תקנות בנייה ובטיחות מיושנות, במבנים חדשים, מחוזקים, בעלי סטנדרט בטיחות גבוה.
התחדשות עירונית מבוססת על השקעה של יזמים וקבלנים, בהריסת המבנים והקמת מבנים חדשים תחתם, בתמורה לזכויות על הקרקע, ולהיתרי בנייה באחוזים מוגדלים שמעניקה הרשות המקומית, מה שמאפשר ליזם לבנות יחידות דיור נוספות על הקרקע ולמכור אותן, להשבת ההשקעה ולגריפת התשואה בפרויקט.
פרויקטים בהתחדשות עירונית נחשבים לפרויקטים מורכבים, כפופים לצו הכרזה ו/או להיתרי בנייה הניתנים בהליכים בירוקרטיים ממושכים, והפוטנציאל הכלכלי העצום הטמון בהם מחייב ליווי מקצועי של עו ד התחדשות עירונית מנוסה ומקצועי, להגנה על האינטרסים של יזמים ושל בעלי הנכסים, ולקידום הפרויקט אל מול הרשויות.
עורך דין התחדשות עירונית – סוגי פרויקטים בהתחדשות עירונית
תמ"א 38/2
התחדשות עירונית באמצעות תכנית מתאר ארצית מסוג תמ"א 38/2 עוסקת בהריסת מבנים ישנים אשר נבנו תחת תקני בנייה לא עדכניים, ובנייתם מחדש.
במסגרת התקשרות חוזית בין היזם/המשקיע לבעלי הנכסים במבנה, מקבל הקבלן את הזכויות על הקרקע, בתמורה להקמת מבנה חדש בסטנדרט הבנייה ותחת תקנות עדכניות, ומסירת דירה חדשה לכל בעל דירה קיימת.
בעלי הדירות יזכו לדירה חדשה, גדולה יותר מדירתם הקיימת, בעלת ממ"ד, ולרוב גם תמורות ושדרוגים נוספים דוגמת מרפסת, מחסן וחנייה צמודים ותמורות נוספות בהתאם להסכם שנחתם אל מול היזם.
מה התנאים הנדרשים לקבלת היתר ביצוע לתמ"א 38/2
ככלל, בניינים אשר היתר הבנייה עבורם הופק לפני המועד הקובע: 1.1.80, יהיו זכאים לקבלת היתר לביצוע תכנית מתאר ארצית מסוג תמ"א 38/2.
חריגים לתבחין זה הם מבנים אשר שינויים/תוספות שבוצעו בהם, יושמו תוך עמידה בתקן 413, התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה.
- תנאים נוספים לקבלת ההיתר:
- אישור ממהנדס בנייה מורשה כי הבניין זקוק לחיזוק בפני רעידות אדמה.
- לא קיים צו הריסה למבנה זה.
- הסכמת בעלי הדירות במבנה: קבלת הסכמה של 80% מבעלי הדירות לכל הפחות.
יתרונות לבעלי הדירות בבניין:
שדרוג משמעותי והשבחה של הנכס, המעלים את שווי הנכס בצורה ניכרת- ללא השקעה כספית
שיפור איכות החיים וסביבת המגורים באמצעות קבלה של בניין חדש, הנבנה תחת סטנדרטים ותקנות בנייה ובטיחות עדכניות, לרבות חזית המבנה והשטחים המשותפים.
תוספת של מעלית
הגדלת שטח הנכס בכ-25 מ"ר בממוצע
תוספת של מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) ומרפסת
פטור ממס שבח
יתרונות ליזם/משקיע
פרויקט בנייה ללא צורך ברכישת קרקע
זכויות בנייה מוגדלות: היתר בנייה לעד 3.5 קומות נוספות ביחס למבנה הקיים, כאשר כלל הדירות הנוספות יעמדו לרשות היזם, למכירה כדירות חדשות בשווי שוק גבוה.
בירוקרטיה מקלה, הליכים מקוצרים להפקת היתר בנייה
פטור מהיטל השבחה
משך הפרויקט: פרויקט תמ"א 38/2 ניתן ליישום בטווח זמן העומד על כ-4 שנים. ליווי מקצועי של עורך דין התחדשות עירונית מתחילת הדרך, יביא לקידום הליכים בירוקרטיים ולקיצור משך הפרויקט, למיצוי אופטימלי של זכויות ותמורות, ולהשתלבות בפרויקט אל מול יזם מתאים, בעל יכולת להעמיד בטוחות מתאימות ולעמידה בהתחייבויותיו.
בין תפקידיו של עורך דין התחדשות עירונית העוסק בייצוג דיירים בתכניות תמ"א 38/2:
- הנגשת המידע לבעלי הדירות- כינוס וליווי אסיפות דיירים, מתן הסבר ומענה בנוגע לשלבי הפרויקט, לוחות הזמנים, המשמעויות, התמורות האפשרויות והאתגרים.
- גיוס הסכמות נרחבות ככל הניתן, לקידום הפרויקט בשיתוף פעולה מלא ככל הניתן.
- טיפול בדיירים סרבנים – בחינת נסיבות הסירוב, חתירה לפתרונות מותאמים הנותנים מענה לכל צרכי בעלי הדירות, לרבות חלופות לבעלי דירות מבוגרים, בעלי מוגבלות ואחרים.
- במקרה הצורך, וככל שקיימים דיירים סרבנים שלא מכורח סיבה של ממש (ניסיון לקבלת תמורות שאינן בגדר הסביר, כנקמנות בשל סכסוכי שכנים)- הפעלת סנקציות והליכים שימנעו מן הפרט לפגוע בכלל, במסגרת האפשרויות הקיימות בחוק.
- ניהול משא ומתן אל מול יזמים, חתירה לתמורות נרחבות, במבנה הוגן המביא בחשבון יחסיות בהתאם לגודל ומאפייני הנכס הקיים.
- עריכת חוזה מקצועי ומפורט, ללא פרצות, המעגן את כלל ההסכמות וההתחייבויות של הצדדים, לרבות באמצעות בטוחות והגנות מפני הפרות אפשריות.
- התנהלות מול רשויות ומוסדות לקידום ההליכים הבירוקרטיים ולקבלת היתרים מתאימים.
- רישום זכויות בטאבו בהתאם לשלבי הפרויקט: איחוד הקרקע ורישום זכויות היזם, חלוקה מחדש של הקרקע והשבת זכויות יחסיות לבעלי הדירות בהתאמה.
- התנהלות מול רשות המיסים ומיצוי וקבלת פטורים וזכאויות.
פינוי בינוי
פינוי בינוי היא תכנית מתאר ארצית המקודמת על ידי משרד השיכון, ועוסקת אף היא בהריסה ובנייה של מבנים על ידי יזם ומשקיע, לצורך קבלת זכויות בקרקע, אחוזי בנייה מוגדלים ובנייה מחדש.
ההבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי הוא שבעוד שתכניות תמ"א 38/2 עוסקות בבניין בודד העומד בתבחינים, תכניות פינוי בינוי עוסקות במתחם מגורים ובשכונות, הכוללות מספר בניינים.
תכניות פינוי בינוי בנוסף להיתר הרשות המקומית, דורשים גם את אישור משרד השיכון והבינוי, באמצעות הוצאת צו הכרזה על האזור האמור כמיועד לפינוי בינוי ולהתחדשות.
בפרויקטים אלו מתחייב היזם בנוסף לתמורות האישיות לדיירים, גם לפיתוח ולהשקעה בתשתיות ובסביבה, מה שמספק לדיירים מלבד דירות חדשות ומשודרגות במבנה מגורים חדש, חזק ובטיחותי יותר, גם תשתיות וסביבה משופרות וסביבת מגורים משודרגת.
תנאי הסף לפינוי בינוי
צו הכרזה הניתן על ידי משרד השיכון- ביוזמת משרד השיכון או לבקשת הרשות המקומית.
אישור עקרוני של אגף התכנון והרישוי ברשות.
עדכון תכנית המתאר של הפרויקט בתכנית בניין עיר- תב"ע עירונית, על ידי הרשות המקומית.
הסכמת 50% מבעלי הדירות בכל בניין מגורים, או 60% מבעלי הדירות במתחם הפרויקט כולו.
פרויקט פינוי בינוי עשוי להימשך 10-12 שנים.
חשוב במיוחד להיוועץ עם עורך דין חדשנות עירונית כבר בתחילת הפרויקט, לבחירת המסלול המתאים ביותר להנעה ולקידום הפרויקט, לליווי מקצועי ומקיף ולשמירה על הזכויות והאינטרסים של המיוצגים לאורך כל הדרך.
עורך דין התחדשות עירונית עדי כהן מביאה בקיאות מעמיקה וניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית, ובליווי צוות המשרד מספקת ללקוחותיה, יזמים וקבלנים ודיירים כאחד, מעטפת שירותים מקיפה, בסטנדרטים מקצועיים בלתי מתפשרים, בליווי אישי ומסור.
