כמה עסקאות נדל"ן יכול אדם פרטי לבצע לפני שמיסוי מקרקעין יגדיר אותו כ"עוסק במקרקעין"?

זו שאלה שאני נשאלת לעיתים קרובות. בעידן שבו נכסי נדל"ן נחשבים להשקעה בטוחה ומשתלמת, רבים אשר אינם עוסקים בתחום הנדל"ן החלו לרכוש נכסים ולעשות עסקאות של השבחה, מכירה וקנייה.

אין תשובה חד משמעית לשאלה הזו. בעבר נטען כי מעל 10 עסקאות נדל"ן עשויות להוביל להגדרת אדם כ"עוסק במקרקעין", אך גם מספרים נמוכים יותר נלקחים בחשבון.

מדוע זה חשוב אם אדם מוגדר כ"עוסק במקרקעין"? ההגדרה משפיעה על שיעור המיסוי. אדם פרטי המוכר נכס מקרקעין שאינו פטור ממס שבח משלם 25% מס (לנכסים שנרכשו לאחר 2001). עבור דירות מגורים, ניתן להנות ממס ליניארי אם הנכס נרכש לפני 2014.

אם רשות המיסים תחליט שאדם פרטי הוא "עוסק במקרקעין" בשל ריבוי העסקאות, הוא יחויב במס שולי בשיעור 42% ויידרש לשלם גם מע"מ על העסקה.

מקרה כזה נדון בבית המשפט העליון, בו אדם בעל עסק לשיווק דגים, שלא עוסק בתחום הנדל"ן, ביצע מעל 30 עסקאות נדל"ן (מכירה, רכישה ועסקאות קומבינציה) במהלך 25 שנים. בית המשפט העליון פסק ברוב דעות שהוא נחשב "עוסק במקרקעין" לכל דבר ועניין.

אנו ממליצים בחום להתייעץ לפני כל עסקת נדל"ן, ובמיוחד בעסקאות שיש להן היבטי מיסוי מורכבים.