מס על דירות יוקרה הוא נושא שמפתיע לא מעט מוכרי דירות בישראל. רבים סבורים כי מכירת דירת מגורים יחידה מזכה אותם בפטור מלא ממס שבח, אך כאשר מדובר בנכסים יקרי ערך, הכללים משתנים. מעל רף כספי מסוים, גם דירה יחידה מוגדרת כדירת יוקרה, וחלה עליה חובת תשלום מס שבח על ההפרש מהתקרה שנקבעה בחוק. כדי להיערך נכון למכירה ולמנוע תשלומי מס מיותרים, חשוב להכיר את החוקים, את תקרות הפטור המעודכנות, ואת האפשרויות הקיימות להקלות מס במקרים כאלה.
מס על דירות יוקרה – מה חשוב לדעת?
האם ידעתם שלא כל מי שמוכר דירה יחידה פטור ממס שבח? במקרה של דירות יוקרה, גם אם מדובר בדירת המגורים היחידה של התא המשפחתי, ייתכן שתידרשו לשלם מס. מדובר בנושא משמעותי עבור בעלי נכסים שערכם גבוה במיוחד, ויש להבין את הכללים החלים על מיסוי דירות יוקרה כדי להימנע מהפתעות לא נעימות בעת מכירת הנכס.
האם ידעתם שלא כל מי שמוכר דירה יחידה פטור ממס שבח? מדובר על מס על דירות יוקרה.
כל נכס, אפילו אם הוא הנכס היחיד של התא המשפחתי, חייב במס שבח אם סכום המכירה עולה על 4,603,000 ₪ (נכון לשנת 2022). סכומים אלו מתעדכנים מדי שנה.
חשוב להבין שהמס מחושב רק על ההפרש בין סכום הפטור לבין סכום המכירה בפועל, ועל ההפרש הזה ניתן לבקש לשלם מס ליניארי, אם הנכס נרכש לפני שנת 2014.
בנוסף, לפי פסיקה אחרונה של השופטת ירדנה סרורי, תקרת הפטור בדירות יוקרה מתייחסת למוכר ולא לנכס. כלומר, אם שני שותפים (שאינם נשואים ואינם מאותו תא משפחתי) מחזיקים דירת מגורים יחידה בשווי של 9,000,000 ₪, תקרת הפטור תחול על כל אחד מהם בנפרד, ולכן יוכלו ליהנות מפטור מלא ממס על המכירה.
מהי דירת יוקרה לעניין מס שבח?
הגדרת דירת יוקרה נקבעת לפי שווי הדירה במועד המכירה. נכון לשנת 2022, דירה תיחשב לדירת יוקרה אם שווי המכירה שלה עולה על 4,603,000 ₪. חשוב לדעת שסכום זה מתעדכן מדי שנה בהתאם למדדים השונים. כאשר נמכרת דירה מעל סכום זה, גם אם זו הדירה היחידה של המוכר, הוא עשוי להיות חייב במס שבח על החלק שמעל תקרת הפטור.
כיצד מחושב מס השבח על דירות יוקרה?
מס השבח על דירות יוקרה מחושב רק על החלק שמעבר לתקרת הפטור. לדוגמה, אם דירה נמכרת בסכום של 5,600,000 ₪, הפטור יחול על 4,603,000 ₪, והמס יחול רק על ההפרש של כ-997,000 ₪. על סכום זה ניתן לבקש תשלום מס בשיעור ליניארי מוטב, אם הנכס נרכש לפני ינואר 2014. משמעות הדבר היא שהמס מחושב לפי תקופת הבעלות בנכס – כך שחלק מהשנים פטורות ממס, בהתאם לשנה שבה נרכש הנכס.
פסיקה חדשה: איך תקרת הפטור מתחלקת בין שותפים?
פסיקה עדכנית שינתה את האופן שבו מוחלת תקרת הפטור במקרים של ריבוי בעלי זכויות בדירה. על פי הפסיקה, התקרה מתייחסת למוכר עצמו ולא לנכס. כך, אם שני שותפים שאינם נשואים או מאותו תא משפחתי מחזיקים יחד דירה בשווי של 9,000,000 ₪, תקרת הפטור חלה על כל אחד מהם בנפרד. כלומר, כל אחד ייהנה מפטור על 4,603,000 ₪, ורק ההפרש שמעל סכום זה יתחייב במס, אם בכלל. פסיקה זו מהווה שינוי משמעותי בתכנון המס עבור בעלי דירות יוקרה.
חשיבות תכנון מס נכון במכירת דירות יוקרה
מכירת דירת יוקרה ללא בדיקה מעמיקה עלולה לגרור חיובי מס כבדים שלא נלקחו בחשבון. תכנון נכון של העסקה, לרבות בחינת אפשרויות הפטור, חישוב המס הליניארי ובדיקת מבנה הבעלות (יחיד, תא משפחתי, שותפים), יכולים להקטין את חבות המס ולעיתים אף להימנע ממנו לחלוטין. מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, כדי להבטיח שכל האפשרויות ימוצו, והעסקה תבוצע בצורה אופטימלית.
סיכום: תכנון נכון במכירת דירת יוקרה
מכירת דירת יוקרה עשויה להיות עסקה מורכבת מבחינה מיסויית, אך עם תכנון מוקדם וליווי משפטי מתאים, ניתן להבטיח שהמכירה תתבצע בצורה יעילה ומשתלמת. הכרת הכללים החלים על מס שבח, הבנת פסיקות עדכניות ותכנון נכון של מבנה הבעלות יכולים לחסוך סכומי כסף משמעותיים.
שוקלים למכור דירת יוקרה? אל תקחו סיכונים מיותרים – פנו למשרד עו"ד עדי כהן לקבלת ייעוץ אישי שיבטיח לכם את העסקה המשתלמת ביותר, תוך מיצוי כל אפשרויות הפטור והקלות המס. צרו קשר עוד היום.
