רבים תוהים כמה עסקאות נדל"ן יכול אדם פרטי לבצע מבלי שרשות המיסים תגדיר אותו כעוסק במקרקעין. כיום, השקעות בנדל"ן הפכו לנפוצות גם בקרב מי שאינם יזמים מקצועיים, חשוב להבין את הגבולות שמפרידים בין פעילות פרטית לבין עיסוק מסחרי בתחום. ההבחנה הזו אינה רק עניין טכני – היא משפיעה ישירות על גובה המס שיידרש לשלם ועל החובות החוקיות החלות על המוכר. במאמר זה נסקור את השיקולים העיקריים של רשות המיסים, נביא דוגמאות מהפסיקה ונסביר כיצד להימנע מטעויות יקרות.
כמה עסקאות נדל"ן יכול אדם פרטי לבצע לפני שמיסוי מקרקעין יגדיר אותו כ"עוסק במקרקעין"?
זו שאלה שאני נשאלת לעיתים קרובות. בעידן שבו נכסי נדל"ן נחשבים להשקעה בטוחה ומשתלמת, רבים אשר אינם עוסקים בתחום הנדל"ן החלו לרכוש נכסים ולעשות עסקאות של השבחה, מכירה וקנייה.
אין תשובה חד משמעית לשאלה הזו. בעבר נטען כי מעל 10 עסקאות נדל"ן עשויות להוביל להגדרת אדם כ"עוסק במקרקעין", אך גם מספרים נמוכים יותר נלקחים בחשבון.
מדוע זה חשוב אם אדם מוגדר כ"עוסק במקרקעין"? ההגדרה משפיעה על שיעור המיסוי. אדם פרטי המוכר נכס מקרקעין שאינו פטור ממס שבח משלם 25% מס (לנכסים שנרכשו לאחר 2001). עבור דירות מגורים, ניתן להנות ממס ליניארי אם הנכס נרכש לפני 2014.
אם רשות המיסים תחליט שאדם פרטי הוא "עוסק במקרקעין" בשל ריבוי העסקאות, הוא יחויב במס שולי בשיעור 42% ויידרש לשלם גם מע"מ על העסקה.
מקרה כזה נדון בבית המשפט העליון, בו אדם בעל עסק לשיווק דגים, שלא עוסק בתחום הנדל"ן, ביצע מעל 30 עסקאות נדל"ן (מכירה, רכישה ועסקאות קומבינציה) במהלך 25 שנים. בית המשפט העליון פסק ברוב דעות שהוא נחשב "עוסק במקרקעין" לכל דבר ועניין.
אנו ממליצים בחום להתייעץ לפני כל עסקת נדל"ן, ובמיוחד בעסקאות שיש להן היבטי מיסוי מורכבים.
כיצד רשות המיסים קובעת מיהו עוסק במקרקעין?
רשות המיסים אינה מתבססת רק על מספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו, אלא בוחנת את הנסיבות המלאות של כל מקרה. בין השיקולים המרכזיים: תדירות העסקאות, האם מדובר בפעילות בעלת אופי מסחרי, אופן מימון העסקאות, פרק הזמן בין רכישה למכירה, והאם יש כוונה מובהקת להשביח את הנכסים לצורך מכירתם ברווח. גם אם אדם ביצע מספר מצומצם של עסקאות, אך הן מאופיינות באופי מסחרי, ייתכן שיוגדר כעוסק במקרקעין.
מה המשמעות של הגדרת עוסק במקרקעין מבחינת מיסוי?
כאשר רשות המיסים מגדירה אדם כעוסק במקרקעין, המשמעות המיידית היא שיעורי מיסוי גבוהים יותר והחלה של חובות דיווח נוספים. עוסק במקרקעין מחויב בתשלום מס הכנסה שולי (שיכול להגיע ל-42% ואף יותר), במקום מס שבח בשיעור קבוע של 25%. כל עסקה חייבת גם במע"מ על הרווחים, מה שעלול להקטין משמעותית את הרווחיות של העסקאות. לכן, חשוב להבין את ההשלכות ולפעול בצורה מחושבת לפני ביצוע סדרת עסקאות נדל"ן.
סיכום – כמה עסקאות נדל"ן יכול אדם פרטי לבצע
ביצוע מספר רב של עסקאות נדל"ן עלול להוביל להגדרתכם כעוסק במקרקעין, עם השלכות מיסוייות כבדות כמו מס שולי גבוה ומע"מ על הרווחים. מאחר ואין קו גבול חד וברור, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, חשוב לקבל ליווי משפטי מקצועי שיוודא שהפעילות שלכם עומדת בדרישות החוק ושהמיסוי מחושב בצורה אופטימלית.
מתכננים לבצע עסקת נדל"ן? רוצים לבדוק את מצבכם מול רשות המיסים? משרד עו"ד עדי כהן מתמחה בייעוץ וליווי מיסוי מקרקעין ונדל"ן, ויסייע לכם להימנע מטעויות יקרות. צרו קשר לייעוץ משפטי בנדל"ן מותאם אישית.
