רכישת דירה היא אחת העסקאות החשובות והמשמעותיות ביותר בחייו של אדם, ולכן קיימת חשיבות להכיר את ההיבטים המשפטיים שיכולים להשפיע על מהלך העסקה. אחת השאלות הנפוצות שעולות במקרים מסוימים היא: מה קורה כאשר נרשמת הערת אזהרה לטובת הקונה, אך בהמשך מוטל עיקול על הנכס בשל חובות של המוכר? מי גובר במצב כזה – הקונה או המעקל?
מקרה מהשטח: עיקול על נכס לאחר רישום הערת אזהרה
במקרה שקרה, קונים רכשו דירה בראשון לציון במחיר של 1,500,000 ₪. לאחר התשלום הראשון נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה, אך לפני התשלום השני נרשם עיקול על הדירה בעקבות תיק הוצאה לפועל שנפתח נגד המוכר.
במצב זה, זכותו של מי גוברת – הקונה או המעקל?
זכותו של הקונה תהיה עדיפה, אך מרגע שנרשם עיקול על זכויות המוכר, הקונה חייב לפעול בהתאם להוראות רשם ההוצאה לפועל. העיקול עלול להקשות על הקונה להשלים את ההתחייבויות ולרשום את הזכויות על שמו. הקונה צריך להוכיח שהעסקה נעשתה בתום לב ושפעל לפי הוראות ההסכם.
החשיבות של רישום הערת אזהרה בעסקאות מקרקעין
רישום הערת אזהרה הוא שלב קריטי בכל עסקת נדל"ן. מטרתה להבטיח את זכויות הקונה ולהגן עליו מפני רישומים נוגדים או עסקאות נוספות שביצע המוכר. הערת האזהרה מהווה הצהרה פומבית על קיום התחייבות חוזית להעברת הנכס, והיא מונעת מהמוכר לבצע פעולות שיפגעו בזכויות הקונה.
עם זאת, רישום הערת אזהרה אינו חסין בפני כל בעיה משפטית. כאשר נרשם עיקול על זכויות המוכר לאחר רישום הערת אזהרה, נוצר עימות בין זכויות הקונה לבין זכויות המעקל, ולכן ישנה חשיבות רבה לפעול נכון ולהבטיח את מימוש הזכויות של הקונה.
שירותי המשרד שעשויים לעניין אותך:
עורך דין מקרקעין בראשון לציון >>
מהי עמדת הפסיקה לגבי עימות בין הערת אזהרה לעיקול?
הפסיקה בישראל קובעת כי ברוב המקרים, כאשר קיימת הערת אזהרה תקפה שנרשמה לפני רישום העיקול, זכויות הקונה גוברות על זכויות המעקל. עם זאת, התנאי המרכזי לכך הוא שהקונה יוכיח כי פעל בתום לב וכי עמד בכל התחייבויותיו החוזיות. כאשר הקונה לא מקיים את תנאי ההסכם או לא פועל לפי הנהלים הנדרשים, ייתכן ומעמדו ייפגע, ורשם ההוצאה לפועל ידרוש ממנו לפעול בהתאם להנחיות מיוחדות.
כיצד על הקונה לפעול במקרה של עיקול?
כאשר נרשם עיקול לאחר רישום הערת אזהרה, הקונה אינו יכול להתעלם מההליך. עליו לפנות לרשם ההוצאה לפועל ולפעול לפי ההנחיות שניתנות לו. ייתכן שיידרש להגיש בקשה להמשך ביצוע העסקה תחת פיקוח, להפקיד כספים בנאמנות, או להגיע להסדר שיבטיח את זכויות כל הצדדים המעורבים – כולל הנושים של המוכר.
סיכום: הקפידו על תום לב וליווי משפטי לאורך כל הדרך
רישום הערת אזהרה מספק הגנה חשובה לקונה, אך הוא אינו מבטל את הצורך לפעול בזהירות ולהתמודד נכון עם מקרים בהם נרשם עיקול. כדי להבטיח את שמירת הזכויות ולפעול בצורה הטובה ביותר, מומלץ להיעזר בליווי משפטי מקצועי שילווה את העסקה מתחילתה ועד סופה, ויבטיח שתפעלו על פי החוק ותשמרו על זכויותיכם.
נתקלתם במצב דומה או מעוניינים לוודא שהעסקה שלכם מתנהלת כראוי? פנו למשרד עו"ד עדי כהן, המתמחה בנדל"ן ובהוצאה לפועל, לייעוץ משפטי מותאם אישית שיבטיח את זכויותיכם לאורך כל הדרך.
